Δικαστικές αποφάσεις παρέχουν ασφάλεια στην κύρια κατοικία οφειλετών και μετά τις τροποποιήσεις του Ν. Κατσέλη

Μετά την παύση ισχύος από την 1.3.2019 των ειδικότερων διατάξεων που ρύθμιζαν την προστασία της κύριας κατοικίας του οφειλέτη, απέμειναν μόνο οι γενικές διατάξεις του νόμου Κατσέλη (Ν.3869/2010) σχετικά με τη ρευστοποίηση της περιουσίας του. Έτσι, οι οφειλέτες δίσταζαν να προσφύγουν στο νόμο Κατσέλη για την προστασία της κύριας κατοικίας τους.
Ωστόσο, τρεις αποφάσεις του Ειρηνοδικείου Αθηνών (με αριθ. 227/2021) και του Ειρηνοδικείου Πατρών (με αριθ. 26/2021 και 965/2020) δέχονται ότι η προστασία της κύριας κατοικίας εξακολουθεί να ισχύει με βάση τις γενικές αυτές διατάξεις του νόμου Κατσέλη. Πιο συγκεκριμένα, το άρθρο 9 παρ. 1 προβλέπει ότι η ρευστοποίηση της ακίνητης περιουσίας διατάσσεται μόνο εφόσον είναι απαραίτητη για την ικανοποίηση των πιστωτών. Αν επομένως οι πιστωτές λάβουν, μέσω ενός βιώσιμου προγράμματος αποπληρωμής, τα ίδια ποσά που θα λάμβαναν από μια ενδεχόμενη ρευστοποίηση, τότε δεν είναι αναγκαίος ο πλειστηριασμός ή η αναγκαστική πώληση της κύριας κατοικίας. Για να συμβεί αυτό, θα πρέπει ο οφειλέτης να καταβάλει ποσό ίσο με την αξία της κατοικίας του, αφαιρουμένων των εξόδων ενός πλειστηριασμού, σε διάστημα ορισμένων ετών. Καθώς μάλιστα σε όλες τις αποφάσεις η καταβολή του ποσού αυτού είναι έντοκη, σε βάθος χρόνου οι τράπεζες θα αποκομίσουν τελικά περισσότερα οφέλη.
Για παράδειγμα, στην περίπτωση της απόφασης 26/2021 του Ειρηνοδικείου Πατρών, η αξία της κατοικίας του οφειλέτη εκτιμήθηκε σε 112.000 ευρώ, και αφού αφαιρέθηκαν τα έξοδα που θα είχε μια ενδεχόμενη αναγκαστική εκτέλεση, υποχρεώνεται ο οφειλέτης να καταβάλει στους πιστωτές, προκειμένου να διατηρήσει την κατοικία του, το ποσόν των 108.000 ευρώ έντοκα, σε 20 έτη, σε μηνιαίες δόσεις, που θα υπολογίζονται με βάση το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου.
Για την ερμηνεία των σχετικών διατάξεων, τα δικαστήρια έλαβαν υπόψη τη συνταγματική διάταξη για την προστασία της απόκτησης και διατήρησης κατοικίας καθώς και τα αντίστοιχα άρθρα διεθνών συμβάσεων για την προστασία της στέγης. Η άποψη εξάλλου αυτή έχει υποστηριχθεί και θεμελιωθεί στη νομική επιστήμη με βάση τις αρχές και τις διατάξεις του Συντάγματος, του ν. 3869/2020 και του Αστικού Κώδικα (αρχή της καλής πίστης).
Οι παραπάνω αποφάσεις έχουν λοιπόν τεράστια σημασία, καθώς ανοίγουν μία προοπτική σε όσα νοικοκυριά έχουν περιέλθει, λόγω και της τρέχουσας κρίσης, σε μόνιμη αδυναμία να εξυπηρετήσουν τα χρέη τους, να σώσουν τελικά την κατοικία τους. Τούτο δε καθώς ο νόμος Κατσέλη, λόγω της αναστολής της εφαρμογής του

πτωχευτικού κώδικα για τα φυσικά πρόσωπα (που δεν είναι έμποροι) εξακολουθεί να ισχύει μέχρι τις 31.5.2021.
Υπενθυμίζεται ότι ο νέος πτωχευτικός κώδικας δεν προβλέπει καμία προστασία της κύριας κατοικίας, καθώς σε περίπτωση που υποβληθεί αίτηση πτώχευσης είτε από τον ίδιο τον οφειλέτη ή και οποιονδήποτε πιστωτή και γίνει αυτή δεκτή, τότε ρευστοποιείται η ακίνητη περιουσία του οφειλέτη, συμπεριλαμβανομένης και της κατοικίας του. Μία περιορισμένη κατηγορία οφειλετών θα έχει τη δυνατότητα όχι να ζητήσει την εξαίρεση της ρευστοποίησης αλλά την αγορά της από έναν φορέα, από τον οποίο μετά θα μπορεί ο οφειλέτης να τη μισθώσει για δώδεκα χρόνια. Στη λήξη της δωδεκαετίας θα έχει το δικαίωμα να επαναγοράσει την κατοικία του. Όμως και στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει να καταβάλλει την αξία που θα έχει η κατοικία εκείνη τη στιγμή, δίχως να υπολογίζονται τα μισθώματα που έχει καταβάλλει.
Αντίθετα, με το νόμο Κατσέλη η κατοικία παραμένει στην κυριότητα του οφειλέτη, ο οποίος υποχρεούται να εξοφλήσει με το επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου την αξία της. Έτσι, κάθε δόση που καταβάλλει από την πρώτη ημέρα που μπαίνει στη ρύθμιση, υπολογίζεται για την εξόφληση της οφειλής, διασφαλίζοντας ακόμη περισσότερο την κατοικία του.
Τα νοικοκυριά, επομένως, έχουν, με βάση την παραπάνω νομολογία, ακόμη μία ευκαιρία να σώσουν την κατοικία τους, πριν αρχίσει σε βάρος της περιουσίας τους η επιδρομή του νέου πτωχευτικού κώδικα. Μάλιστα, όσοι αιτηθούν την υπαγωγή τους στο νόμο Κατσέλη μπορούν να υπολογίζουν και με μία προσωρινή προστασία από πλειστηριασμούς ή άλλα διωκτικά μέτρα μέχρι τουλάχιστον την εκδίκαση της αίτησης.
Η ΕΚΠΟΙΖΩ καλεί τους δανειολήπτες που πληρούν τις προϋποθέσεις υπαγωγής στις διατάξεις του νόμου Κατσέλη και διαθέτουν κύρια κατοικία να μην διστάσουν και να υποβάλουν αίτηση στο Ειρηνοδικείο μέχρι τις 31.5.2021.
Σε μία ζοφερή πραγματικότητα (πανδημία, νέος πτωχευτικός νόμος, πλειστηριασμοί που αναμένεται να ξεκινήσουν μαζικά), οι παραπάνω αποφάσεις δίνουν ελπίδα σε χιλιάδες οφειλέτες που είχαν αποθαρρυνθεί από τις νομοθετικές εξελίξεις.