Επαγγελματική μίσθωση. Τι ισχύει για αυθαίρετες κατασκευές από τον ενοικιαστή

Κατασκευή, από τον μισθωτή επαγγελματικής μίσθωσης, χωρίς την συναίνεση ή την έγκριση των εκμισθωτών και κατά παράβαση της σύμβασης μίσθωσης, εντός του μισθίου ακινήτου, αυθαίρετης κατασκευής καθ’ υπέρβαση δόμησης, καθώς και ξύλινων κατασκευών στον περιβάλλοντα χώρο. Δεκτή η αγωγή των εκμισθωτών για απόδοση της χρήσης του μισθίου ακινήτου. Κήρυξη της απόφασης προσωρινώς εκτελεστής.

(Η απόφαση δημοσιεύεται επιμελεία του δικηγόρου Πατρών Βασίλη Γαλανόπουλου, εκ μέρους του Δικηγορικού Συλλόγου Πατρών).

ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ

ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ

Αριθμός απόφασης 636/2023

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ

Συγκροτήθηκε από το Δικαστή Δημοσθένη Ρίζο, Πρωτόδικη, τον οποίο όρισε ο Διευθύνων το Πρωτοδικείο Πατρών Πρόεδρος Πρωτοδικών και από τη Γραμματέα Τατιάνα Κουτσαντώνη.

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του, την 17η Νοεμβρίου 2022, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Των εναγόντων: 1) . του ., κατοίκου … Δήμου Πατρέων, οδός . αρ. ., με ΑΦΜ … και 2) . του ., κατοίκου … Δήμου Πατρέων, οδός . αρ. ., με ΑΦΜ …, οι οποίοι παραστάθηκαν η πρώτη μετά και ο δεύτερος διά του πληρεξούσιου δικηγόρου τους, Γεωργίου Πολυχρονόπουλου.

Του εναγομένου: . του ., κατοίκου Πατρών, οδός . αρ. ., με ΑΦΜ … , η οποία παραστάθηκε διά της πληρεξούσιας δικηγόρου του, Ανδριάνας Μητροπούλου.

Οι ενάγοντες ζητούν να γίνει δεκτή η από 2-12-2021 αγωγή τους, που κατατέθηκε στη Γραμματεία του Δικαστηρίου τούτου, με αριθμό έκθεσης κατάθεσης δικογράφου ./8-12-2021, η οποία προσδιορίστηκε προς συζήτηση για τη δικάσιμο της 24-3-2022, κατά την οποία αναβλήθηκε για τη δικάσιμο που αναγράφεται στην αρχή της παρούσας και γράφτηκε στο πινάκιο.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους και ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσαν επί της έδρας.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Οι ενάγοντες με την υπό κρίση αγωγή ιστορούν, ότι με το από 1-9-2018 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης εκμίσθωσαν στον εναγόμενο το αναλυτικά περιγραφόμενο στην αγωγή ακίνητο που βρίσκεται στον … Δήμου Πατρέων, για μία δεκαετία, ήτοι από 1-9-2018 έως 31-8-2028, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ο εναγόμενος για την άσκηση της αναφερόμενης επαγγελματικής του δραστηριότητας ως κέντρο αναψυχής και εστίασης. Ότι το μίσθωμα ορίστηκε αρχικά στο ποσό των 10.000 ευρώ ετησίως. Ότι ο εναγόμενος έχει κατασκευάσει εντός του μισθίου αυθαίρετες κατασκευές, το οποίο συνιστά κακή χρήση του μισθίου, καθώς και παραβίαση των αναφερόμενων στην αγωγή συμβατικών όρων της μίσθωσης. Ότι διαμαρτυρήθηκαν για τις εν λόγω κατασκευές, πλην όμως ο εναγόμενος δεν συμμορφώθηκε. Ότι με την ένδικη αγωγή καταγγέλλουν την εν λόγω σύμβαση μίσθωσης. Ζητούν δε κατ’ εκτίμηση του δικογράφου, να υποχρεωθεί ο εναγόμενος και κάθε τρίτος που έλκει από αυτόν δικαίωμα να τους αποδώσει τη χρήση του μισθίου ακινήτου που περιγράφεται στην αγωγή, να κηρυχθεί η εκδοθησόμενη απόφαση προσωρινώς εκτελεστή και να καταδικαστεί ο εναγόμενος στη δικαστική τους δαπάνη. Με το ιστορικό αυτό και αιτήματα, η υπό κρίση αγωγή αρμοδίως εισάγεται για συζήτηση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου (άρθρα 14 § 1 περ. β, 16 περ. 1 και 29 § 1 ΚΠολΔ), κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 614 αρ. 1, 615 επ. ΚΠολΔ και 48 § 1 π.δ. 34/1995). Είναι δε ορισμένη, απορριπτομένου του περί του αντιθέτου ισχυρισμού του εναγομένου, και νόμιμη στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 361, 574 επ., 594 ΑΚ, 15, 44 π.δ. 34/1995 και 176, 907 και 910 παρ. 1 ΚΠολΔ. Για το παραδεκτό της συζήτησης της αγωγής καταρτίστηκαν και προσκομίζονται τα από 29-11-2021 δύο ενημερωτικά έγγραφα των εναγόντων για τη δυνατότητα διαμεσολαβητικής διευθέτησης της διαφοράς (άρθρο 3 ν. 4640/2019). Πρέπει επομένως, η κρινόμενη αγωγή να ερευνηθεί περαιτέρω κατ’ ουσίαν.

Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων (ενός ανά διάδικη πλευρά) που εξετάστηκαν νομίμως στο ακροατήριο του Δικαστηρίου τούτου και περιέχονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του Δικαστηρίου, τα έγγραφα, που οι διάδικοι νόμιμα επικαλούνται και προσκομίζουν, στα οποία περιλαμβάνονται και φωτογραφίες, των οποίων η γνησιότητα δεν αμφισβητήθηκε, καθώς και από τα διδάγματα της κοινής πείρας, τα οποία λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το Δικαστήριο (άρθρο 336 § 4 ΚΠολΔ), αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από 1-9-2018 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ακινήτου οι ενάγοντες εκμίσθωσαν στον εναγόμενο ένα ισόγειο κτίσμα επιφάνειας 19,90 τ.μ., αποτελούμενο από μία κουζίνα και δύο τουαλέτες μεθ’ ενός συνεχόμενου ημιϋπαίθριου χώρου επιφάνειας 59,70 τ.μ. και του περιβάλλοντος αυτά οικοπέδου τους, επιφάνειας 1.109,05 τ.μ., το οποίο ευρίσκεται στην περιοχή … της δημοτικής κοινότητας … του Δήμου Πατρέων επί της οδού ., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για τη λειτουργία της επιχείρησης του εναγόμενου ως κέντρο αναψυχής και εστίασης. Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε δεκαετής, για την χρονική περίοδο από 1-9- 2018 μέχρι 31-8-2028, ενώ συμφωνήθηκε ετήσιο μίσθωμα στο ποσό των 10.000 ευρώ, πλέον του ημίσεως του τέλους χαρτοσήμου, για τα τρία πρώτα έτη της μίσθωσης, για τη συνέχεια δε, συμφωνήθηκε αναπροσαρμογή ύστερα από συνεννόηση των συμβαλλομένων. Στον όρο 5 του ως άνω ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης ορίζεται, μεταξύ άλλων, ότι «απαγορεύεται ρητά κάθε μεταβολή ή μετατροπή στο μίσθιο εκ μέρους του μισθωτή χωρίς την έγγραφη και ειδική προς τούτο συναίνεση των εκμισθωτών», καθώς και ότι «απαγορεύεται στο μισθωτή η μεταβολή με οποιοδήποτε τρόπο του φυσικού στο μισθωτικό χώρο αλλά και πέριξ αυτού περιβάλλοντος (κλάδεμα ή κοπή δένδρων πάσης φύσεως, τρόπος πρόσβασης στη θάλασσα, μη παρεμπόδιση πρόσβασης στη θάλασσα των πολιτών κ.λπ.) χωρίς την έγγραφη συναίνεση των εκμισθωτών». Στον όρο 6 αναφέρεται, μεταξύ άλλων, ότι ο μισθωτής υποχρεούται να κάνει καλή και σύμφωνη με τους όρους του μισθωτηρίου χρήση του μισθίου. Με τον όρο 9 συμφωνήθηκε, μεταξύ άλλων, ότι επιτρέπεται στον εκμισθωτή να κατεδαφίσει τα υπάρχοντα στο μίσθιο και να κατασκευάσει με δαπάνες του εντός των ορίων του οικοπέδου του μισθίου ακινήτου, λυόμενη ή δομημένη κατασκευή, υπό την προϋπόθεση ότι πρώτα θα εκδοθεί στο όνομά του οικοδομική άδεια σύμφωνα με τους όρους δόμησης της πολεοδομικής νομοθεσίας από τη διεύθυνση πολεοδομίας ή από οποιαδήποτε άλλη δημόσια υπηρεσία, την οποία άδεια θα γνωστοποιήσει στους εκμισθωτές για να του επιτραπεί στη συνέχεια από αυτούς (εκμισθωτές) η έναρξη των οικοδομικών εργασιών. Περαιτέρω, κατά τον Σεπτέμβριο του 2021 ο εναγόμενος μισθωτής, χωρίς τη συναίνεση ή την έγκριση των εκμισθωτών εναγόντων, κατασκεύασε εντός του μισθίου ακινήτου και δη στη νότια πλευρά του οικοπέδου αυθαίρετη κατασκευή διαστάσεων 12,20 μ. χ 8,60 μ. και ύψους από 2,20 μ. έως 2,50 μ., από πρόχειρα υλικά και με επικάλυψη από φύλλα τσίγκου, εμβαδού 104,92 τ.μ., κατά τα οποία (τ.μ.) έγινε υπέρβαση δόμησης. Σημειώνεται ότι για την προαναφερθείσα αυθαίρετη κατασκευή προβλέπεται εκ του νόμου πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης. Επίσης στον περιβάλλοντα χώρο ο εναγόμενος κατασκεύασε ξύλινο πατάρι σχήματος «Γ» διαστάσεων 10 μ. χ 7 μ. και ύψους 1,5 μ. από το έδαφος και ξύλινη κατασκευή που χρησιμεύει ως βάση για κούνιες, το οποίο είναι πρόχειρα θεμελιωμένο. Ακολούθως, οι ενάγοντες διαμαρτυρήθηκαν για τις εν λόγω κατασκευές με την από 10-11-2021 εξώδικη δήλωση – πρόσκληση – διαμαρτυρία, η οποία επιδόθηκε στον εναγόμενο την 11-11-2021 (βλ. την υπ’ αριθμ. ./11-11-2021 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή Εφετείου Πατρών, . ), με την οποία τον κάλεσαν να αποκαθηλώσει και να απομακρύνει τις ανωτέρω κατασκευές και να αποκαταστήσει την προηγούμενη πραγματική κατάσταση, εντός προθεσμίας 15 ημερών από την επίδοση της εν λόγω εξώδικης δήλωσης. Ο εναγόμενος αρχικά δεν απομάκρυνε καμία από τις ανωτέρω κατασκευές, και οι ενάγοντες άσκησαν την υπό κρίση αγωγή στην οποία συμπεριλαμβάνουν και καταγγελία της μεταξύ των διαδίκων εν λόγω μισθωτικής σύμβασης. Ο εναγόμενος εξακολούθησε να μην συμμορφώνεται και τελικά, κατά τον Οκτώβριο του 2022, απομάκρυνε μόνο την, εκ των ανωτέρω, κατασκευή εμβαδού 104,92 τ.μ.. Περαιτέρω, μετά τη λήξη της θερινής περιόδου του 2022, επικαλύφθηκε από τον εναγόμενο περιμετρικά με πλαγιοκαλύψεις από φύλλα τσίγκου η επιφάνεια που βρίσκεται κάτω από ξύλινο στέγαστρο, χωρίς τη συναίνεση ή την έγκριση των εκμισθωτών εναγόντων, διαστάσεων περίπου 12 μ. χ 5 μ., ήτοι εμβαδού περίπου 60 τ.μ.. Κατόπιν τούτων, ο εναγόμενος αφενός έκανε κακή χρήση του μισθίου με την κατασκευή εντός αυτού αυθαίρετων κατασκευών, αφετέρου παραβίασε τους όρους της μισθωτικής σύμβασης καθώς προέβη σε κατασκευές και παρεμβάσεις στο μίσθιο ακίνητο χωρίς τη συναίνεση ή την έγκριση των εκμισθωτών εναγόντων, κατά τα ανωτέρω. Περαιτέρω, η ένσταση του εναγομένου ότι η ένδικη αξίωση των εναγόντων είναι καταχρηστική και προσκρούει στη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, είναι απορριπτέα, καθώς δεν αποδείχθηκε συμπεριφορά των εναγόντων που να υπερβαίνει τα όρια της καλής πίστης και των χρηστών ηθών.

Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, η υπό κρίση αγωγή πρέπει να γίνει δεκτή ως ουσία βάσιμη και να υποχρεωθεί ο εναγόμενος και κάθε τρίτος που έλκει από αυτόν δικαιώματα, να αποδώσει στους ενάγοντες τη χρήση του μισθίου ακινήτου. Τέλος, πρέπει η απόφαση να κηρυχθεί προσωρινώς εκτελεστή, σύμφωνα με το άρθρο 910 αρ. 1 ΚΠολΔ και να καταδικαστεί ο εναγόμενος στη δικαστική δαπάνη των εναγόντων (άρθρο 176 και 191 § 2 ΚΠολΔ), όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΟΝΤΑΣ αντιμωλία των διαδίκων.

ΔΕΧΕΤΑΙ την αγωγή.

ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ τον εναγόμενο και κάθε τρίτο που έλκει από αυτόν δικαιώματα, να αποδώσει στους ενάγοντες τη χρήση του μισθίου ακινήτου, ήτοι το ισόγειο, κτίσμα επιφάνειας 19,90 τ.μ., αποτελούμενο από μία κουζίνα και δύο τουαλέτες μεθ’ ενός συνεχόμενου ημιυπαίθριου χώρου επιφάνειας 59,70 τ.μ. και του περιβάλλοντος αυτά οικοπέδου, επιφάνειας 1.109,05 τ.μ., το οποίο ευρίσκεται στην περιοχή … της δημοτικής κοινότητας … του Δήμου Πατρέων επί της οδού . .

ΚΗΡΥΣΣΕΙ την προηγούμενη διάταξη της παρούσας απόφασης προσωρινώς εκτελεστή.

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τον εναγόμενο στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των εναγόντων, τα οποία ορίζει στο ποσό των τετρακοσίων (400) ευρώ

 

Πηγή: dsanet.gr